8月16日，北京通州区中建运河玖院项目样板间开放，吸引了众多购房者前来探访。据中房报京津冀了解，这一项目于今年6月4日拿地，从拿地到样板间开放仅间隔两个月，足见企业快速抢占市场机会的意味。 通州区合生缦云one、金融街武夷融御、招商朝樾揽阅等新老项目，则以高性价比策略争夺客源。据不完全统计，今年以来，通州区入市新盘已有6个。新盘接连入市，区域热度不断攀升，各楼盘在价格、产品上也暗自较量，尽最大可能招揽客户。 热度不断攀升下，北京市通州区近期新房成交量显著增加。中指研究院数据显示，7月份，通州区新房成交套数在北京市16个行政区划中排在首位，共成交400套，成交面积4.37万平方米；昌平、朝阳位列第二名、第三名。 去年9月30日，北京市通州区率先解除“双限”政策，今年8月10日，北京市五环外购房政策再度松绑，双重利好叠加，推动通州区楼市热度显著回升。市场分析认为，政策调整释放了刚需与改善需求，区域房产交易活跃度持续提升。 与中建运河玖院同属运河商务区的金融街武夷融御三期，由于开盘时间在2023年，且产品力有限，为了抢占市场大幅调价，125平方米户型单价仅约5万元/平方米。 项目2024年入市，产品相较目前市面上的新房项目没有太多优势。为了市场去化，今年6月通过调规使二期产品的得房率得到了强化。同时，调规后项目还配置架空层，向“好房子”产品靠近，预计今年年末加推。 作为通州区域新项目，中建运河玖院则来势较猛，户型面积从108平方米到260平方米不等，产品涵盖刚改到高端改善，目前报价6.1万～7.5万元/平方米。 有房地产中介机构人员表示，目前中建运河玖院后排108平方米、126平方米户型报价约6.2万元/平方米，由于无法观河，如果后期折扣力度不够大、定价略高，性价比方面不如通州区其他位置的新房项目。 另外，中建运河玖院原本报规方案中部分户型设有花池，这使得该项目在诸多新房中得房率优势明显，但花池在实际户型图及样板间展示中均没有出现。 中建运河玖院营销中心置业顾问表示，花池已从项目规划中取消，剩下“奇偶阳台+内嵌式阳台+设备阳台+飘窗”的赠送组合，因去掉了花池，小户型房源实际得房率降到93%左右，与其他新房项目得房率相近。 “目前开发商从‘高杠杆’‘高周转’转向‘现金流为王’，宁可牺牲利润也要快速回款，价格战是最直接的方式。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。 中铁建花语璟云8月24日刚刚开盘，均价5.8万元/平方米，成交价可打99折。据开发商消息，开盘推出113套房源，以其地处老城区、紧邻地铁、低密洋房等优势，当天去化90套，去化率达80%。 5公里外的位于通州区八里桥板块的招商朝棠揽阅，项目均价也约在5.8万元/平方米，但满足付款条件成交价能打95折，折扣力度更大。 项目定位低总价小三居、加之临地铁近朝阳的位置优势，销售表现相对突出。克而瑞榜单显示，招商朝棠揽阅荣登7月北京楼盘销售面积排行榜榜首。从网签数据来看，该项目7月20日开盘，截至8月25日网签套数合计255套，网签率约50%。其中，400万元的69平方米小户型三居产品，目前已售罄。 因69平方米小户型热销，招商朝棠揽阅调整了项目的二期规划，124平方米和101平方米的户型被取消，改为110平方米四居，增加69平方米和89平方米户型套数。二期规划调整强化了项目产品定位，以承接大量刚需人群需求。 合硕机构监测数据显示7月招商朝棠揽阅网签175套，而通州区总成交套数为400套，接近半数。合硕机构首席分析师郭毅认为，招商朝棠揽阅从区域位置、单总价和产品三方面来看综合性价比较强，在当下的通州区几乎没有竞争对手，所以实现了快速热销，带动区域成交量攀升。 截至目前，北京市通州区已成交3宗地块，包括招商八里桥地块（朝棠揽阅）溢价率超16%；中铁建梨园地块（花语璟云）溢价率22%；中建玖合副中心八子地块（运河玖院）则是以74.91亿元总价成交。 位于老城区、邻轨道交通以及大运河等优势，使得开发商在北京市通州区拿地意愿高涨，土地拍卖溢价率随之提高。近几年，通州区2023年供应地块相对较多，与当年的成交金额114.2亿元相比，今年这三宗地块总成交已达到109.7亿元，即将超过2023年全年。 根据2025年年初北京市推介通州区地块数量来看，今年还有北京城市副中心03组团优质地块项目、北京城市副中心 03 组团收储项目、北京城市副中心 0601 街区通州西站项目三宗涉宅用地待供应。接下来，如果三宗地块悉数入市，今年通州区新房竞争将愈发激烈。 郭毅认为，目前楼市需求亟待提振，楼市政策有助在短期内拉动需求，但长周期持续回暖基础仍不坚实，当下具体到区域板块和房企来说，只有打造领先市场的高品质产品，制定适销对路的合理价格，才能够真正实现市场破局。
